Der Kreis Nordfriesland hat eine aktuelle Wohnungsmarktanalyse vorgelegt. Sie geht auf eine Initiative des Kreistages zurück. Ziel ist es, den Städten und Gemeinden eine belastbare Datengrundlage darüber zu geben, wie hoch der Wohnungsbedarf in den einzelnen Orten ausfällt. Die Studie schreibt die Vorgängerversion aus dem Jahr 2020 fort und eröffnet eine Perspektive bis 2040. Erarbeitet wurde sie vom Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg (ALP).
„Mit dieser Analyse stellen wir für alle zentralen Orte und Nahbereiche aktuelle Daten zur voraussichtlichen Bevölkerungsentwicklung in den verschiedenen Altersstufen und den sich daraus ergebenden Bedarf an Wohnraum bereit. Damit erhalten die Städte und Gemeinden eine Grundlage, auf der sie passgenaue Planungen einleiten können“, erklärt Landrat Florian Lorenzen.
Prognose in drei Varianten: Zahl der Haushalte steigt
Zurzeit gibt es etwa 90.070 Haushalte im Kreisgebiet, in denen 170.050 Menschen leben. ALP hat drei Varianten durchgerechnet: In der Basisvariante, die den Status quo ohne größere Änderungen von außen fortschreibt, steigt der Anteil der Senioren an der Gesamtbevölkerung, während der Anteil von Kindern und Jugendlichen sowie die Zahl der Erwerbstätigen im Verhältnis abnimmt. Daneben wurden eine Variante mit höherer Zuwanderung und – für den Fall der Ansiedlung einer großen Batteriefabrik bei Heide – eine mit noch größerer Zuwanderung betrachtet.
Die Analyse zeigt in jeder Variante eine Zunahme an Haushalten. In der ersten Variante wird sie auf rund 360, in der zweiten auf rund 4.570 und in der dritten auf 5.420 zusätzliche Haushalte geschätzt.
Bedarf an neugebautem Wohnraum steigt ebenfalls
Mehr Haushalte benötigen auch neuen Wohnraum. Das liegt an mehreren Gründen: Ein Teil der Seniorenhaushalte wird seine größeren Wohnungen gegen kleinere eintauschen wollen. Wohnungen in Häusern, deren Modernisierung nicht wirtschaftlich wäre oder für die keine Nachfrage besteht, werden abgerissen werden. Anderer Dauerwohnraum wird etwa durch Zusammenlegung von zwei Wohneinheiten zu einer oder durch Umnutzung in Büros, Praxen, Ateliers oder Ferienwohnungen wegfallen.
Ein funktionsfähiger Wohnungsmarkt in Nordfriesland benötigt laut ALP zudem stets eine Reserve von etwa 2,5 Prozent kurzzeitig leerstehender Wohnungen. Sie sind erforderlich, um einerseits Umzüge und Zuzüge zu ermöglichen. Andererseits dient die Reserve als Ausweichmöglichkeit für Mieter, deren Wohnungen saniert oder modernisiert werden. In den stark touristisch geprägten Gebieten des Kreises Nordfriesland, also den Inseln und Eiderstedt, geht ALP von einem derzeitigen Leerstand von null Prozent aus.
Für die Basisvariante ermittelt die Prognose bis 2040 einen Neubaubedarf von rund 8.180 Wohnungen, durchschnittlich etwa 480 pro Jahr. In der oberen Variante steigt der Bedarf auf etwa 12.500 Wohnungen, unter Einrechnung zusätzlicher Beschäftigungseffekte in Variante 3 werden rund 13.370 neue Wohnungen benötigt.
Stärker nachgefragt als Ein- und Zweifamilienhäuser werden laut ALP Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sein, weil sie eher zentrumsnah, barrierearm und klein gebaut werden können.
Der Neubaubedarf in Zahlen am Beispiel Husum
Die Gutachter haben die Varianten für folgende Orte durchgerechnet: Bredstedt, Friedrichstadt, Garding, Husum, Leck, Neukirchen, Niebüll, St. Peter-Ording, Süderlügum, Tönning und Viöl. Der Baubedarf für die Nahbereiche dieser Orte wird jeweils gesondert ausgewiesen. Karten in der Studie zeigen, welche Gemeinden jeweils zum Nahbereich gehören.
Ein Beispiel: In der Stadt Husum besteht in der Basisvariante von jetzt bis 2030 ein Neubaubedarf an 225 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH). Von jetzt bis 2040 werden sogar 269 Wohnungen in EZFH benötigt. Noch stärker steigt der Bedarf an Mehrfamilienhäusern (MFH): 268 Wohnungen sollten in dieser Bauweise bis 2030 und sogar 453 bis 2040 entstehen.
Auch die Umlandgemeinden sind gefragt: Im Nahbereich der Kreisstadt werden zusätzlich 179 (2030) beziehungsweise 195 Wohnungen in EZFH (2040) sowie 123 (2030) Wohnungen in MFH beziehungsweise 292 (2040) in MFH gebraucht. In den oberen Varianten steigen die Zahlen entsprechend an.
Was ALP in seiner Analyse noch nicht berücksichtigen konnte, sind die erst in den letzten Wochen bekanntgewordenen Planungen der Bundeswehr. Wenn sie, wie angekündigt, in mehreren nordfriesischen Standorten sehr hohe Summen investiert, wird sie in ihren militärischen Anlagen auch zusätzliche Arbeitsplätze schaffen müssen. Da Husum der größte Bundeswehrstandort im Kreisgebiet ist, ist es durchaus möglich, dass auch dort neue Arbeitskräfte benötigt werden. Damit wird die Nachfrage nach Wohnraum noch einmal ansteigen.
Hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum
„Wir in der Kreisverwaltung, aber auch die Sozialzentren haben täglich Kontakt mit Menschen, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind“, berichtet Christian Grelck. Er leitet den Fachbereich Arbeit, Soziales und Teilhabe im Kreishaus.
Betroffen sind Empfänger von Grundsicherung für Arbeitssuchende sowie Erwerbstätige, deren geringes Einkommen aufgestockt wird, Menschen mit Behinderungen, Wohngeldempfänger und Asylbewerber. Es gibt aber auch eine große Gruppe von Personen und Haushalten mit geringem Einkommen, die ohne staatliche Leistungen auskommen. „Darunter sind Junge und Alte, Singles und Kinderreiche, Alleinerziehende und Paare oder Personen mit besonderem Unterstützungsbedarf – sie alle benötigen preisgünstigen Wohnraum. Doch davon gibt es zu wenig“, betont Grelck. Deshalb hat ALP dieses Thema besonders beleuchtet.
Exakte Statistiken gibt in diesem Bereich nicht. ALP behilft sich mit den Einkommensdaten aus dem Zensus 2022 und den Einkommensgrenzen für die soziale Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein. Hochgerechnet 63 Prozent der Einpersonenhaushalte, die in Nordfriesland zur Miete wohnen, stehen demnach weniger als 1.916 Euro monatlich zur Verfügung. Je nach Betrachtungsweise gehören laut ALP bis zu knapp 19.000 Haushalte zur Nachfragegruppe für preisgünstigen Wohnraum – etwa 69 Prozent aller Mieterhaushalte.
Da die Zahl der Rentner steigt, wird es auch immer mehr Menschen geben, die einen erheblichen Teil ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben müssen. „Die Mieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Klar ist: In Nordfriesland werden sehr viele kleine, barrierefreie, bezahlbare Wohnungen benötigt“, fasst Christian Grelck zusammen. Da kleine Wohnungen fehlten, müssten viele Betroffene zurzeit in größeren leben, deren höhere Kosten das Monatseinkommen auffräßen.
Die Wohnungsmarktanalyse benennt als Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, unter anderem eine Landesförderung und den Zwischenerwerb künftigen Baulandes durch die Gemeinde.
Es kommt auf die Kommunen an
Im Juli hat ALP die Wohnungsmarktanalyse den Mitgliedern des Finanz- und Bauausschusses, des Arbeits- und Sozialausschusses und des Wirtschaftsausschusses des Kreises sowie den Ämtern, Städten und Gemeinden vorgestellt. Sie liegt allen Ämtern und der Stadt Husum vor. Das Bauamt des Kreises bietet interessierten Kommunen eine fachliche und rechtliche Beratung zur Ausgestaltung geplanter Baugebiete an. Das Land berät über Förderwege.
Jetzt liegt der Ball im Spielfeld der Städte und Gemeinden. „Die Kommunen steuern mit der Aktivierung von Flächen, ihren Bauleitplänen und der Nutzung von Förderkulissen Lage, Mischung und Tempo künftiger Projekte – und damit die Entlastung ihrer Wohnungsmärkte“, fasst Landrat Florian Lorenzen zusammen.
Die Wohnungsmarktanalyse ist unter https://t1p.de/nkf7t im Internet zu finden.
